전세 월세 계약 시 꼭 확인해야 하는 유의사항, 전세사기 걱정 NO

 

전세사기 안 당하려면? 반드시 알아야 할 전세사기 예방법을 확인해보세요.

 

전세나 월세로 집을 구할 때 반드시 알아야 할 중요한 정보를 상세히 공유하고자 합니다. 이 체크리스트를 통해서 여러분은 안전하게 거주하고, 보증금도 확실히 지킬 수 있을 거예요. 지금 바로 저장해두시고, 계약 시 꼭 활용해보세요.

 

1. 등기부등본 확인하기

가장 기본적이지만 절대 놓치면 안 되는 부분입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 '신분증'과 같은 역할을 합니다.

 

표제부 확인

• 근린생활시설이라는 단어가 있다면 주의가 필요합니다. 이는 주거용 건물이 아닐 수 있다는 의미입니다.
• 근린생활시설은 주로 상가나 사무실로 사용되는 공간을 뜻합니다. 주거용으로 사용하면 불법일 수 있으니 주의하세요.
• 다만, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 표기되어 있다면 주상복합이므로 괜찮습니다.
• 주상복합은 주거와 상업 공간이 함께 있는 건물로, 합법적으로 거주할 수 있습니다.

갑구 확인

소유권이전등기처분이 있다면, 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다는 뜻입니다. 이는 집주인의 재정 상태가 좋지 않을 수 있다는 신호일 수 있습니다. 이 경우 경매로 넘어갈 가능성이 있으니 주의해야 합니다.

경매가 진행되면 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있으므로, 계약 전 집주인의 재정 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

을구 확인

근저당권 설정"이 있다면, 주택담보대출을 받아 집을 구매했다는 의미입니다. 근저당권 금액과 설정 일자를 확인하세요. 최근에 설정되었거나 금액이 높다면 위험 신호일 수 있습니다. 집주인이 대출금을 제때 상환하지 못하면 경매로 넘어갈 수 있으니 주의가 필요합니다. 가능하다면 집주인의 대출 상환 계획이나 재정 상태에 대해 간접적으로 알아보는 것이 좋습니다.

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2. 집주인의 세금 체납 여부 확인하기

집주인이 고액 체납자인 경우, 여러분의 보증금으로 세금을 납부할 가능성이 있습니다. 이를 미리 확인하고 예방하는 게 중요합니다.

 

국세청 홈페이지에서 '고액상습체납자' 명단을 확인할 수 있습니다. 지방세 체납 여부는 해당 지방자치단체 홈페이지에서 확인 가능합니다. 세금 체납은 집주인의 재정 상태가 좋지 않다는 신호일 수 있으므로, 발견 시 계약을 재고해봐야 합니다. 만약 계약을 진행한다면, 보증금 보호를 위한 추가적인 안전장치(예: 보증보험 가입)를 반드시 마련해야 합니다.

 

3. 집주인의 과거 이력 확인하기

과거에 보증금을 제대로 반환하지 않은 이력이 있는 '나쁜 집주인'인지 확인해보세요. 해당 지역 부동산 중개업소를 여러 곳 방문하여 집주인에 대한 평판을 물어보세요. 가능하다면 현재 거주 중인 세입자나 이전 세입자와 대화를 나눠보는 것도 좋은 방법입니다. 온라인 커뮤니티나 부동산 관련 포럼에서 해당 주소지나 집주인에 대한 정보를 찾아볼 수 있습니다. 집주인의 직업, 거주지, 연락 가능 여부 등을 확인하여 신뢰할 수 있는 사람인지 판단하세요.

 

4. 보증보험 가입 가능 여부 확인하기

보증보험에 가입할 수 없는 건물인지 반드시 확인하세요. HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등의 보증보험에 가입이 가능하다면, 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 보증보험 가입이 불가능하다면, 계약을 재고해보는 것이 안전합니다.

 

[보증보험 가입 절차]

1. 보증보험 회사 홈페이지 방문 또는 전화 문의

2. 필요 서류 준비 (임대차계약서, 등기부등본 등)

3. 보증보험 심사 및 승인

4. 보험료 납부 및 보증서 발급

 

[보증보험 가입이 거절되는 경우]

집주인의 신용도가 낮은 경우, 건물이 노후화되었거나 불법 건축물인 경우, 보증금 대비 임대료가 지나치게 높은 경우 등

 

 

 

 

5. 최악의 상황에서 받을 수 있는 금액 시뮬레이션하기

경매로 집이 넘어가는 최악의 상황을 가정해보세요. 이때 여러분이 몇 번째로 보증금을 돌려받을 수 있는지, 얼마나 받을 수 있는지 미리 계산해보는 것이 중요합니다.

 

[경매 진행 시 채권 순위]

1. 근저당권자 (은행 등 금융기관) 2. 전세권자 3. 임차권자 (보증금 크기 순)

 

[시뮬레이션 방법]

1. 등기부등본에서 근저당권 금액 확인

2. 선순위 세입자의 보증금 총액 파악

3. 예상 경매 낙찰가 추정 (인근 실거래가의 70-80% 정도)

4. (낙찰가 - 근저당권 - 선순위 보증금) = 내가 받을 수 있는 최대 금액 - 계산 결과 받을 수 있는 금액이 내 보증금보다 현저히 적다면, 계약을 재고해봐야 합니다.

 

추가 주의사항

• 계약서 꼼꼼히 확인하기 : 특약사항을 주의 깊게 읽고, 불리한 조항이 있는지 확인하세요. - 계약서 원본을 반드시 보관하고, 사본을 여러 장 만들어두세요.
• 실제 거주자 확인하기 : 전대차 계약은 위험할 수 있으므로, 실제 소유자와 계약하고 있는지 확인하세요. - 가족 간 증여나 상속이 진행 중인 경우 주의가 필요합니다.
• 건물 상태 확인하기 : 누수, 곰팡이, 균열 등 건물의 하자를 꼼꼼히 체크하세요. - 주요 시설물(보일러, 수도, 전기 등)의 작동 상태를 직접 확인하세요.
• 주변 환경 조사하기 : 교통, 학군, 편의시설 등 주변 인프라를 확인하세요. - 예정된 재개발/재건축 계획이 있는지 알아보세요.
• 계약금 지불 시 주의사항 : 계약금은 가능한 계좌이체로 지불하고, 영수증을 받으세요. 현금으로 지불할 경우, 반드시 제3자(부동산 중개인 등)의 입회하에 지불하세요.

전월세 계약은 복잡하고 어려울 수 있지만, 이 가이드를 참고하시면 많은 도움이 될 것입니다. 필요하다면 법률 전문가나 부동산 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 여러분의 행복하고 안전한 주거생활을 진심으로 응원합니다.

 

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